¿Languidece el mercado inmobiliario en La Habana?

Una sencilla frase publicada en la Gaceta Oficial en noviembre de 2011 –“la transmisión de la propiedad de una vivienda por compraventa, entre personas naturales, se formaliza directamente ante notario”— cambiaría considerablemente el panorama no solo jurídico sino físico y social de las ciudades cubanas. Con esa disposición modificatoria de la Ley general de la vivienda[i] se liberaba la transmisión de la propiedad de numerosas limitaciones administrativas preexistentes y se abría de facto la posibilidad de que volviera a operar en Cuba, después de medio siglo, un mercado inmobiliario.

Hay que recordar que en Cuba solo se puede ser dueño de una vivienda principal y una de veraneo y que tan solo cubanos y extranjeros residentes pueden ser propietarios. Es oportuno precisar también que el mercado se refiere a las edificaciones de vivienda, pero no al suelo. La inexistencia de una Ley del suelo hace que existan indefiniciones y contradicciones, puesto que coexisten dos realidades jurídicas: un fondo construido sometido a intercambio mercantil y un suelo no construido, nacionalizado en su mayoría, sobre el que el Estado puede ceder el derecho de superficie para la construcción de vivienda a cambio de un módico pago.

A pesar de que la disposición del 2011 se refiere a la transmisión de los derechos relativos a la propiedad de una vivienda, ello atañe indirectamente al suelo desde dos puntos de vista. De una parte, no hay vivienda que no esté asociada a un suelo y que no transmita en su valoración financiera el valor del suelo sobre el que se asienta. De otra, la propia localización de esa vivienda en una determinada ciudad y, dentro de ella, en una zona específica, independientemente de sus valores intrínsecos (materiales, fecha de construcción, etc.) incide en su valor en términos de accesibilidad y de la infraestructura técnica y de servicios disponible en la zona.

¿Quiénes son los principales protagonistas de estos intercambios, cuáles son los potenciales vendedores y compradores?

Entre los primeros se encuentran familias que tienen una vivienda amplia e ingresos limitados y necesitan de fondos que les permitan vivir más holgadamente, por lo que sacrifican su morada actual por una más pequeña, con menos confort o más alejada del centro. Hay también quien requiere de un capital para abrir un negocio privado y no cuenta con otra fuente de financiamiento, o que se va del país y emigrar con un capital le facilita un nuevo comienzo en su destino. Finalmente, no faltan personas –en su mayoría extranjeros- que han entrado (a través de testaferros cubanos) en el negocio de la compraventa y han encontrado un nicho de plusvalía en la compra, reparación y venta posterior.

Entre los compradores pueden distinguirse dos segmentos. Un grupo de cubanos con ingresos limitados, entre los que se sitúan parejas jóvenes, familias que necesitan desglosarse por excesivo hacinamiento, divorcio u otras causales y aquellos que migran de otra parte del país y necesitan de un hogar. Entre los compradores de mayores ingresos se pueden identificar a cubanos con familiares en el exterior que poseen un capital para invertir en un negocio (en general, viviendas y habitaciones de alquiler) o para ayudarles a resolver el problema habitacional; cubanos con fondos suficientes como para mejorar su situación habitacional; y extranjeros o cubanos residentes en el exterior que quieren invertir en negocios en la isla (restaurants, renta de casas para turistas, compra-reparación-venta, etc.).

La oferta y la demanda del mercado inmobiliario cubano tienen disímiles y a veces muy peculiares vías de contacto e intercambio. La capacidad técnica en la vinculación entre oferta y demanda ha ido mejorando, pasando de contactos rudimentarios entre compradores y vendedores a través de “corredores” o “gestores de compraventa de inmuebles” a soluciones más sofisticadas como pueden ser portales web como “Revolico”, “Porlalivre”, “Cubisima”, “Casas Cubanas”, etc., y algunas agencias inmobiliarias.

Han transcurrido ocho años desde el cambio de política y ya es posible identificar algunos de los rasgos del proceso iniciado, aunque resulta difícil caracterizar este mercado por la opacidad informativa en cuanto a las transacciones. La estadística publica es prácticamente nula, aunque el Estado dispone de la información puesto que el registro estadístico existe (las transacciones deben hacerse ante notario y comunicarse al Ministerio de Justicia). Es por ello que muchas de las observaciones que siguen tienen todavía tan solo un valor cualitativo, extraído en buena parte de las páginas web dedicadas a publicar los anuncios de compraventa.

La evolución del mercado

Al parecer, el proceso de compraventa iniciado en el 2011 creció considerablemente en los primeros años. Se reportaron 45,000 casas vendidas en el 2012 y 88,000 en el 2013 [ii] en todo el país, pero ya en el año 2016 comenzó a descender su volumen. Una consulta del portal Cubisima [iii] nos muestra que, si bien en 2012 se inscribieron en él unos 8,000 anuncios nuevos en la capital, en el año 2015 rebasaban los 25,000, pero a partir de ese año fueron descendiendo hasta unos 9,000 en la actualidad [iv].

Después de una etapa de grandes expectativas en el 2015, con la reanudación de las relaciones diplomáticas con EEUU, en estos momentos el mercado habanero muestra signos de contracción debido a las medidas coercitivas de la administración Trump.

A las restricciones migratorias externas, que disminuyen el interés por vender la vivienda para migrar, se añaden las limitaciones al envío de remesas y la disminución del turismo norteamericano (y también europeo), lo que ha bajado la demanda y los precios de las habitaciones y casas de alquiler. El único factor que, por ahora, podría reanimar el mercado serían los cubanos que regresan al país (unos 30,000 en los últimos seis años en la capital), pero no parece ser algo decisivo.

Hay que subrayar que el mercado inmobiliario cubano es en su mayoría un fenómeno habanero. Mas del 80% de los anuncios de compraventa se sitúan en la capital, mientras que el resto se distribuye entre zonas turísticas y capitales de provincia. Dentro de la ciudad, a su vez, se concentra en los municipios costeros de Habana Vieja (6%), Centro Habana (12%), Plaza (13%) y Playa (22%), que acumulan más de la mitad de los anuncios, con solo una cuarta parte de la población. Son también esos municipios los que presentan los precios más altos.

Se constata, asimismo, un trasvase de población de menores ingresos –del norte hacia el sur y del centro a la periferia de la ciudad– que es sustituida por los estratos más solventes de las élites emergentes que se están posicionando en antiguos barrios de burguesía habanera (Siboney, Atabey, Miramar, Kohly, Nuevo Vedado…). Con ello se va reproduciendo una estratificación sociogeográfica que se había desdibujado considerablemente durante los primeros decenios de la Revolución.

Una de las zonas donde se evidencia un mayor impacto físico de las transformaciones es la de la Habana Vieja, donde ya se evidencian síntomas de gentrificación. Hay fuertes inversiones privadas en la rehabilitación de edificios viejos para destinarlos a alojamiento turístico o servicios al turismo (comercio, gastronomía) y la escala de las inversiones va creciendo económica y físicamente (en un inicio se compraban apartamentos o casas individuales mientras que en la actualidad se dan casos ya de compra de edificios enteros y partes de manzanas…).

El valor promedio actual de las operaciones en la ciudad sin duda ha descendido. La mitad de las ofertas son inferiores a 30,000 CUC, un 35% se hallan entre 30 y 100 mil y solo un 15% rebasan los 100 mil CUC. En los primeros años se observaba una segmentación del mercado en dos estratos, uno de precios inferiores a 25 mil CUC para viviendas pequeñas, a veces en regular o mal estado o en barrios periféricos, que eran las que podían estar más al alcance de la mayoría de la población y otro, que incluía viviendas de más de 50,000 CUC a más de un millón, operado mayoritariamente por medio de capital extranjero, ya sea de familiares de cubanos residentes en el extranjero o de inversionistas de otros países que operan en Cuba ilegalmente a través de testaferros.

En la actualidad la franja más numerosa (23%) es la que está en el rango entre 10 y 20 mil CUC y a medida que van ascendiendo los precios va bajando paulatinamente el numero de ofertas. Ello podría sugerir una disminución de la intervención de capital extranjero en el mercado, acorde a la baja general de expectativas. Por lo que, invirtiendo el razonamiento, también podría esperarse que, en el momento en que se reanuden las relaciones con EEUU (¿2021, 2025?), volverá a reanimarse el mercado, elevando los precios nuevamente y, quizás, fragmentándolo de nuevo.

Implicaciones territoriales, sociales, legales y financieras

La actividad tiene sus luces y sombras. Entre las primeras podrían contarse un indudable mejoramiento del aspecto de las edificaciones gracias a su rehabilitación, así como la creación de un apreciable número de puestos de trabajo tanto en las labores constructivas como en los negocios de gastronomía o alojamiento que se están creando.

No menos importante es la apertura de mayores oportunidades para el reacomodo de la población en el fondo habitable, antes limitado a la “permuta” o trueque de viviendas. Por otra parte, la reforma ha puesto en valor un activo que estaba prácticamente dormido. Si evaluamos conservadoramente el número de transacciones efectuadas en los ochos años en unas 350,000 y un valor promedio de 20,000 CUC, el volumen financiero activado sería de unos 7,000 millones de CUC, es decir, cerca de mil millones anuales.

Entre los aspectos negativos se pueden mencionar la creciente diferenciación social y la redistribución de la población en el territorio urbano en función de su capacidad económica, así como el ambiente de ilegalidad que rodea una parte de los negocios inmobiliarios (existencia de testaferros, posibles sobornos, etc.).

Otro aspecto conflictivo son las incoherencias de procedimiento que se evidencian entre distintas instituciones y regulaciones. Por ejemplo, si bien se otorgan licencias comerciales para operar en viviendas, los permisos de construcción o de obra no contemplan tales figuras, estando limitadas tan solo a la rehabilitación de residencias, con lo que cualquier adaptación de local debe “disfrazarse” de vivienda.

La reforma del modelo económico y social en curso supuso una revisión de los instrumentos fiscales. Ello se materializó en una nueva Ley del sistema tributario en el año 2012 [v], en la que, de los 25 tributos previstos, solo dos tienen que ver directamente con la vivienda: los impuestos sobre la propiedad de viviendas y solares yermos y sobre la transmisión de bienes y herencias. El primero es de un 2% sobre el valor reconocido en el título de propiedad, aunque todavía no se ha implantado en 2019 puesto que no se ha terminado el catastro urbano y el registro de la propiedad solo incluye una parte de los inmuebles urbanos. El segundo se aplica a las transmisiones de propiedad sobre bienes muebles e inmuebles, es de un 4% sobre el valor legal de los mismos y pagan el impuesto tanto el comprador como el vendedor.

Para las viviendas este valor ha sido el declarado por las partes, siempre que sea igual o superior al que consta en el título de propiedad, que es extremadamente bajo. Es por ello que en 2017 el Decreto Ley 343[vi] introdujo un “valor referencial” (mínimo) de la vivienda sobre el que deberán pagarse los impuestos con el fin de poder acercarse a los valores reales de transmisión de las viviendas, contrarrestar conductas evasoras y fortalecer los mecanismos de control tributario.

Para identificar el valor referencial se toman en cuenta las características constructivas de las viviendas, su tamaño y su ubicación geográfica en zonas diferenciadas por su nivel de urbanización. Este procedimiento hace que los valores en La Habana varíen entre los siguientes parámetros: de 2,880 a 18,840 CUC en los municipios de Playa, Plaza y Habana Vieja; de 2,400 a 15,700 en el Cerro, Centro Habana, 10 de octubre, y Habana del este; y de 1,920 a 6,800 en el resto de municipios de la ciudad.

Si bien la valoración referencial que se dispone es considerablemente mayor (entre 15 y 20 veces) que la que consta en los títulos de propiedad, todavía está muy por debajo del precio de mercado (que puede llegar a ser 10 veces mayor). Por ejemplo, un buen apartamento en uno de los mejores barrios de la ciudad (Miramar) está valorado en su título de propiedad en 1,200 CUC, tiene un valor referencial de 18,000 CUC y un valor de mercado de 200,000 CUC. ¡La relación es de 1 – 15 – 167!

Si bien es verdad que Cuba pudo librarse durante más de 50 años de la especulación inmobiliaria a través de la nacionalización de la mayoría del suelo urbano no construido y de la asignación de un precio fijo por m2, la apertura del mercado inmobiliario en 2011 ha puesto en evidencia resquicios que pueden crear algún desorden jurídico en la medida en que inversionistas extranjeros han utilizado testaferros nacionales para adquirir edificaciones y lucrar con su explotación comercial o con su rehabilitación y venta posterior.

Será importante encontrar mecanismos administrativos y jurídicos que limiten en la medida de lo posible la reaparición de fenómenos especulativos. La introducción de un valor referencial para el pago de los impuestos va en ese sentido, pero no parece suficiente para poder regular adecuadamente el actual mercado inmobiliario. Más importante estratégicamente será mantener el control del suelo actualmente público para impedir la reintroducción de fenómenos especulativos en las áreas urbanas.

De todas formas, sería conveniente ir actuando en algunas direcciones con el fin de circunscribir el mercado inmobiliario en unos marcos más precisos:

1. Seguir mejorando (actualizándolos e informatizándolos) y hacer públicos los sistemas de información local, los registros de la propiedad y el completamiento del catastro urbano como bases necesarias para fortalecer la seguridad jurídica.
2. Mejorar la regulación y control del suelo a través de una mayor difusión pública de los instrumentos de planeamiento, la recuperación de la disciplina urbanística y el fortalecimiento de las atribuciones de las autoridades territoriales (gobiernos municipales) en relación con las sectoriales (ministerios y delegaciones ministeriales).
3. Simplificar y compatibilizar los procedimientos de valoración de suelo (precio del derecho de superficie, valor catastral y valor de mercado) y de la vivienda (valor inscrito en el título, valor referencial y valor de mercado).
4. Definir claramente cuál es el patrimonio inmobiliario local, ya que los agentes que administran suelo en Cuba no son los gobiernos municipales (que velarían por lógicas territoriales) sino dependencias ministeriales (que tienden a defender lógicas sectoriales). Sería muy oportuno que el municipio pudiera constituir y administrar un fondo de suelo propio.
5. Reforzar las finanzas locales por la vía del crédito, de la cooperación público-privada, así como por vía tributaria (activación del impuesto inmobiliario, introducción de un impuesto que capte y recupere parte de las plusvalías, introducción de un impuesto por ociosidad del suelo urbano, introducción de contribuciones por mejoras, ampliación de la contribución territorial para el desarrollo local e introducción de nuevas tasas), incluyendo también en esa tributación, cuando sea oportuno, a las entidades estatales administradoras de patrimonio inmobiliario.

Como en cualquier fenómeno urbano, la alteración de uno de los elementos del sistema tiene repercusiones en toda la estructura, por lo que también hay que pensar –y legislar– de forma integral y reacondicionar todos los elementos afectados. Aunque la apertura del mercado inmobiliario constituye sin duda una medida globalmente positiva, es imprescindible completar y poner al día el instrumental financiero y jurídico que logre controlar los aspectos más negativos de su funcionamiento. Los próximos años, sin duda alguna, lo van a exigir.

Notas:

[i] MINISTERIO DE JUSTICIA. Gaceta Oficial de la República de Cuba nº 35 Extraordinaria del 2 de noviembre de 2011

[ii] MORALES, EMILIO: Mercado inmobiliario en Cuba: 88,000 casas vendidas el año pasado.

[iii] http://www.cubisima

[iv] La contabilización se realizó de septiembre a septiembre para poder incluir el presente año.

[v] MINISTERIO DE JUSTICIA. Gaceta Oficial de la República de Cuba nº 53 Ordinaria del 21 de noviembre de 2012

[vi] MINISTERIO DE JUSTICIA. Gaceta Oficial de la República de Cuba nº 16 Extraordinaria del 11 de abril de 2017.