Dr.C Juan Triana Cordoví
Sirvan estas primeras líneas para expresar mis condolencias a quienes han sido víctimas del tornado del domingo 27 de enero, en primer lugar a las familias que perdieron a alguno de sus miembros. Y mi admiración a todos los que apenas dejando tiempo a la perplejidad de tamaño desastre, llegaron hasta allí a ofrecer su corazón y sus brazos. A todo el personal del Hospital Hijas de Galicia que realizaran tremenda hazaña, a los trabajadores de la electricidad, de los teléfonos y de las aguas que, como casi siempre ocurre, hacen proezas ante eventos como este. A aquellos que se sumaron a la inmensa tarea de la recuperación, unos ciudadanos simples, otros cumpliendo con la condición de ser servidores públicos. Todos, como uno solo, han acompañado y acompañan a tantos cubanos dañados material y espiritualmente, y les han llevando alivio y esperanza.
La vivienda será el daño material que más tiempo llevará resarcir. El tornado no respetó ni el concreto ni el acero. Son centenares las destruidas totalmente y miles las dañadas en diferente grado. Pocos países en el mundo pueden mostrar que más del 80% de su población es propietaria de la vivienda que habiata. La vivienda, aun en malas condiciones, es probablemente el bien más preciado de cualquier familia, en especial de las familias de menos ingresos. Es la parte material de ese espacio habitado por personas que llamamos hogar.
Coincidió este tornado con un evento de mucha importancia que año tras año se realiza en Camagüey, sobre el manejo de ciudades. Las ciudades han devenido pieza clave del desarrollo, son espacios sociales donde se agrupan decenas y centenares de fenómenos y alcanzan una sinergia propia. Son hoy un gran reto para los seres humanos que las creamos y vivimos en ellas. Alcanzan a tener “vida propia”, son seres vivos. Y la vivienda es quizás la pieza clave de las ciudades.
En Cuba la vivienda es uno de los problemas mas difíciles y resistentes. Ya en su alegato de defensa en el juicio por el asalto al Cuartel Moncada, Fidel Castro identificaba a la vivienda como uno de los problemas que la Revolución atendería de forma prioritaria.
Después de 1959 la rebaja de los alquileres y la Ley de Reforma Urbana se erigieron como medidas que perseguían solucionar aquel problema. Luego un programa de construcciones casi masivo permitió elevar el fondo habitacional que Cuba había heredado (alrededor de 1 millón 200 mil viviendas) hasta los mas de 3,8 millones que tenemos hoy en todo el país.
Sesenta años después, la vivienda continúa siendo uno de los problemas que más afecta a la población cubana.
Desde 1959 deben haberse construido más de 2 millones de unidades habitacionales. Pero, como bien ha explicado García Pleján, “los factores de incremento de la demanda se han ido superponiendo: la población ha pasado de 7,7 a 11,2 millones de habitantes; el tamaño de la familia se ha reducido de casi 5 integrantes a 2,8 en el último censo (con lo que las familias han pasado de 1,6 a 3,9 millones); el mantenimiento del fondo construido ha sido mínimo y los movimientos migratorios internos han sido considerables”.
En el año 2005, en el Encuentro Mundial de Ciudades Sostenibles celebrado en La Habana, las autoridades cubanas del sector reconocieron que para revertir la situación se requería una inversión estatal de mas de 4 mil millones de dólares y un ritmo de construcción de 50 mil viviendas anuales, mientras que La Habana requería unas 20 mil de esas 50 mil.
Vayamos a los datos que nos ofrece el Anuario de 2017.
De esta suerte el actual gobierno ha heredado un saldo negativo de 211 mil 463 viviendas no construidas, solo desde 2005, a lo que habría que sumar todas aquellas otras que necesitan de algún tipo de reparación. Pero el déficit acumulado en todos los años es mucho mayor.
…el país cuenta con un fondo habitacional de 3 millones 811 mil 002 viviendas y un déficit que asciende a 883 mil 50 viviendas al cierre del 2016, incrementándose en 30 mil con respecto al año anterior. Cubadebate
Para 2018, es probable que ese déficit se haya incrementado, quizás en otras 30 mil viviendas. En resumen, que al ritmo de construcción de 2017, las viviendas construidas (21 mil 817) quedan a más de 8 mil viviendas de las necesitadas para cubrir ese incremento del déficit.
La vivienda no ha dejado de estar en la mesa de análisis por parte del gobierno y de los diputados a la Asamblea Nacional del Poder Popular. Diversos programas se han puesto en práctica, se han adoptado políticas al respecto, desde la creación de un mercado inmobiliario en Cuba, hasta el programa que aspira a construir al menos una vivienda diaria por municipio, junto a la creación o consolidación de una industria municipal de materiales de la construcción, pasando por políticas de precios, subsidios y créditos a las personas físicas para facilitar la construcción y reparación de esas viviendas. De hecho, se ha identificado un grupo de problemas:
• Retraso en el cumplimiento de los cronogramas de ejecución para la construcción de viviendas por meses.
• Incumplimiento de las productividades tecnológicas por sistemas constructivos por mala organización de las obras, que provocan un mayor empleo de la fuerza de trabajo y dilatan el cumplimiento de sus cronogramas de terminación.
• Mala planificación de los cronogramas de ejecución, concentrando la mayor cantidad de viviendas a terminar en el último trimestre del año, lo que conspira en contra de la calidad y el aprovechamiento de la fuerza de trabajo.
• Retraso en la ejecución de las urbanizaciones que impiden la habitabilidad de las viviendas, imposibilitando poner en explotación la inversión.
• Debilidad del proceso inversionista, que conspira contra el control eficiente del cumplimiento del plan de viviendas.
• Bajo aprovechamiento de las potencialidades de los centros universitarios, con destino al desarrollo de los programas de la vivienda.
• Deficiente control de la calidad durante el proceso constructivo de las viviendas.
• Éxodo de fuerza de trabajo calificada de las instituciones estatales hacia el sector no estatal.
La gravedad del problema, lo esquivo a las soluciones abordadas, el impacto que la vivienda tiene en la percepción de la prosperidad, obligan a seguir buscando nuevas fórmulas que, junto a las existentes, contribuyan a acortar los tiempos para su solución.
La vivienda, como afirma García Plejan, tiene varias dimensiones, desde la constructiva hasta la jurídica, junto a la financiera y social.
El tornado volvió a estimular la imaginación, y desde organismos y empresas del Estado se encontraron “reservas” en edificaciones y locales que pueden, con un costo relativamente bajo y en un tiempo relativamente corto, ser convertidas en vivienda. No es la primera vez que se echa mano a tal alternativa. Esta solución de emergencia debería ser convertida en una solución permanente. O lo que es lo mismo, convertir locales de los gobiernos, del Estado, de las organizaciones de masas y políticas, así como de empresas y entidades presupuestadas, en viviendas. Realizar un censo de las que ya pueden ser convertidas y de las que potencialmente pudieran convertirse a partir de un uso más racional y eficiente de los propios locales de estos organismos sería una contribución importante.
Pero otra de las dimensiones de la vivienda es la financiera. Lograr recursos para construir viviendas no es fácil, en especial porque una parte mayoritaria de nuestra población no tiene cómo pagarlas en un tiempo razonable, por lo cual desde el Estado se ha desarrollado un programa de subsidios.
En un artículo anterior me referí a la cantidad de solares vacíos que existen en nuestras ciudades, que cuentan con toda la infraestructura urbanística.
La posibilidad de licitar esos solares para proyectos inmobiliarios esta ahí, es posible convertir esos ingresos obtenidos por la licitación, los obtenidos por el arrendamiento de esos terrenos y las que se deriven de las rentas de los pisos y los impuestos a sus moradores. Claro que habría que andar todo un camino en términos regulatorios y legales, pero solo al andar se hace camino.
Por ejemplo, en la esquina de 5ta. Avenida y calle 10, Miramar, existen dos de esos terrenos, cada uno de al menos 400 metros cuadrados, uno en la esquina norte este y el otro en diagonal, en la esquina suroeste. Pongámosle un precio al alquiler por metro cuadrado en esa zona, digamos que 400 dólares / año, incluso más bajo. ¿Cuántas viviendas modestas pero confortables se pueden construir con ese dinero?
Clientes para estos proyectos no faltarán, ese turismo de la tercera edad de los países fríos que prefieren tener una propiedad incluso compartida en climas más amigables y no tener que ir a un hotel puede ser un mercado meta. Estoy convencido de que solo en la zona de Miramar hay más de veinte terrenos de dimensiones parecidas.
Tampoco sé si las empresas turísticas que construyen grandes proyectos turísticos en diferentes municipios de La Habana pagan alquiler por la utilización de un bien del pueblo (los terrenos donde se erigen esos proyectos), imagino que sí. Sería muy bueno que ese ingreso se dedicara por los gobiernos municipales a la construcción de viviendas modestas para los dueños de esos terrenos.
Hay otras potencialidades. Desde hace varios años una parte de las nuevas viviendas construidas por esfuerzo propio tienen como fuente financiamiento la utilización individual de las remesas. Podría intentarse la creación de un fondo para la construcción de viviendas en Cuba cuya fuente de financiamiento, o una de ellas, fueran las remesas; probablemente resultará muchos mas eficiente el empleo del dinero.
No es fácil generar la confianza necesaria para tales proyectos, pero bastaría uno que funcione bien para comenzar a crear ese ambiente. Es cierto que el diablo está en los detalles, que habrá que hacerlo de forma “muy fina”, pero hay que arriesgarse.
También es posible la creación de empresas que fueran el resultado de alianzas público-privadas para la construcción y venta de viviendas. Digo lo mismo que en el ejemplo anterior, el diablo está en los detalles, los temas legales tendrán que ser bien definidos, pero hay que empezar.
Además de todo lo anterior, quedaría un tema que siempre ha sido y hoy es uno de los grandes cuellos de botella: la insuficiente capacidad productiva que impacta tan negativamente en los volúmenes de oferta, en la calidad y en la estabilidad de los materiales de construcción.
Cuba es uno de los pocos países en el mundo donde tener exceso de demanda no se traduce en estímulo a la producción y a la oferta. La creación de una industria local de materiales de la construcción es parte de la solución; pero el esfuerzo constructivo que requiere ese déficit de más de 800 mil viviendas y las miles que deben ser reparadas, más los mantenimientos, requieren de una industria de materiales poderosa en la cual la inversión extranjera debe jugar un papel importante.
En 2005 se estimó en 4 mil millones de dólares las necesidades de financiamiento para la vivienda. Hoy Cuba no tiene de dónde sacar esa cifra, que seguro diez años después es mayor. Los programas implementados hasta ahora para solucionar el problema de la vivienda tienen un horizonte de al menos diez años. Diez años para una parte del pueblo de Cuba es el tiempo que nos separa entre nuestra vida útil y aquella otra en que poco podremos aportar. Buscar fórmulas para acortar los tiempos es importante.
La situacion es peor que la que plantea el profesor porque de la cantidad de viviendas existentes no se dice nada de cuantas necesitan reparaciones menores y/o mayores. El paso del tornado es solo una alerta de lo que le pudiese pasar a La Habana si sobre ella pasa un huracan de categoria 4. Dios los ampare.
Hay muchos inmuebles ociosos o semiociosos en La Habana cuya adaptación y/o decisión para usar como viviendas aunque no resulten en la solución masiva aliviarían las penas de muchas familias.
Paso a enumerar solo algunos:
Ministerio de la Agricultura (gicantesca mole llena de aires acondicionados) en la ave de Rancho Boyeros. Me resisto a creer que se justifique la burocracia que pudiera encerrar.
Edificio FOCSA que luego de una (seguro costosa) reparación general tiene muchos departamentos desocupados y otros ocupados por instituciones estatales para los que ese tipo de inmueble no resulta muy operativo.
Edificio de 1ra y B (antiguo CECE) en el Vedado, que públicamente no se sabe cuál es su uso pero que está semi vacío.
Campismo Nacional, gran casona en la calle Paseo. El campismo debiera ser asunto local de cada provincia o municipio y no una institución nacional.
Multiples edificaciones de instituciones y organizaciones (por ejemplo CTC, CDR, FMC) que bien podrían reducir sus dependencias y concentrarse varias en una misma edificación.
Esta sería una medida que claro que no resolvería el problema global pero sería una MUY buena señal
Si a todo eso le sumas la manía del gobierno de quedarse con casas decomisadas y después usarlas para oficinas. En mi barrio decomisaron una y la usan como comisión electoral provincial. Otra los dueños emigraron por el 2004 y se usa tambien como comisión electoral municipal. Así otras en otros lugares.
Uno de los problemas radica en la precariedad del fondo habitacional. El tornado lo puso de manifiesto, pero el progresivo deterioro es de larga data. Algunos inmuebles es posible recuperarlos por esfuerzo propio; esto es algo que he visto de primera mano, aunque dada la limitada oferta de materiales y la carestia de la mano de obra, no esta al alcance de muchos. Aunque existen algunas lineas de credito con facilidades de pago, son limitadas y pocas veces cubren los costos totales. Yo no se que ha sucedido con la industria de materiales en Cuba, pero al recorrer tiendas y rastros es evidente que o se produce muy poco o hay un canal de desvio mas ancho que la 8 Vias.
“…requieren de una industria de materiales poderosa en la cual la inversión extranjera debe jugar un papel importante…”
Veo un serio problema en esto. Es que en Cuba todas las aspiraciones del pueblo requieren inversión extranjera (IE)?, La Agricultura, el Turismo, el Transporte, hasta la recogida de basura en la Capital. ¿Para cuando vamos a permitirnos un salario que nos permita ponernos a trabajar?
Si le damos esa misma Industria Nacional destruida de fabricación de materiales a nacionales con la preparación, pero sin recursos, en 7 años tienen una floreciente y pujante Industria. Baste darles la capacidad (libertad) de manejar su negocio a plenitud, pudiendo comercializar, exportar e importar lo que necesiten, sin atascos ni burocratismos inútiles. Y aclaro “sin recursos”, porque el recurso fundamental de cualquier industria es el hombre. Es el hombre quien crea otros recursos. Que le den la oportunidad a la gente y uds verán si la gente es capaz o no con las condiciones adecuadas.
No tengo nada en contra de la Inversion Extranjera, pero ¿porqué para todo queremos “vender el país”? Y digo: “vender el país”, porque de cierta forma es lo que se hace con la IE, El tiempo que ahorras usando IE es recurso que dejas de percibir después por un período mucho mas prolongado, sin contar que no desarrollas tus tecnologías propias que también pueden ser muy valiosas.
Estimado Dr C Triana, el tema de la vivienda, como mismo usted detalla, es sumamente complejo…. y ante la complejidad, la multiplicidad de soluciones,: la redesignacion de locales y terrenos, la Inversion Extranjera, el desarrollo dela capacidad local de produccion de materiales son opciones muy validas. Ademas creo que existen otras alternativas que deben ser analizadas e incluidas en un programa de desarrollo, a forma de ejemplo pongo una que no se porque no veo reflejada en ninguna ocasion y es la siguiente: Cuba debe tener en el exterior, trabajando en misiones de colaboracion, cooperacion y otras de caracter estatal cerca de 50 000 personas ( realmente es un estimado,no se cual es la realidad)…buena parte de estas personas, participan en estas forma de exportacion de servicios teniendo como principal objetivo, el adquirir ( sea por una via u otra) una vivienda digna donde poder establecer hogar y familia, para lo cual ahorran una buena parte de sus ingresos, realmente no entiendo como no hay establecido un sistema, programa, plan ( ponganle el nombre que quieran) que viabilice que estos colaboradores puedan adquirir una vivienda digna a partir de sus ahorros en moneda libremente convertible, dignamente adquiridos con su trabajo y tengan que caer en el mal estructurado mercado( gris para no decir negro) de la compra y venta de vivienda, materiales de construccion y demas, mercado del cual el Estado ( y el Gobierno) solo recibe una infima parte ( pues la mayoria d eestas ganancias queda en otras manos) y no puedan destinarse esos recursos a la construccion de nuevas viviendas o al desarrollo dela industria de la construccion y materiales. Pongo un ejemplo,el valorr de los materiales, en nuestro pais a precios “estimados” en USD que se requeririan para construir una vivienda digna estaria entre 4000 y 8000 USD ( ademas de otra cifra quizas similar en MN ( en funcion de la tipologia constructiva), pongales un 25 % de ganancias netas en ambas monedas…..Si el Estado ( y el Gobierno) ofreciera esta opcion seria preferida por esas personas ( por sus ventajas economicas y legales) que pagar cifras muy superiores por viviendas en peores condiciones y con riesgos legales ( que todos sabemos)… imagine 20 000 personas con capacidad de pagar honradamente su vivienda al año ( costo promedio 7500 USD ) serias 150 000 000 ( 150 millones de usd entrando alas arcas del estado anualmente, de eso cerca de 25 millones en ganancias netas……POR QUE NO SE HACE, ? SOLO COMO REFERENCIA ALGO PARECIDO SE HIZO CUANDO EMPEZO LA MISION MEDICA EN VENEZUELA
Estimado profesor Triana.
En el mundo entero existe el alquiler de la vivienda, y como bien ud, dice al principio de su escrito Cuba es uno de los pocos países donde la mayoría de las vivienda son propia.
Mi criterio seria el siguiente.
Optar por la construcción de condominios en cada municipio propiedad del P.P y que los apartamentos se alquilen por medio del cobro a la empresa en la cual este trabajando (produciendo) el necesitado de la vivienda.
Que este cobro sea justo, honesto y por qué no.. en ocasiones simbólico, esto nos daría un fondo habitacional municipal propio y evitaría que la entrega de parcelas, locales ect. Sean a muy poco tiempo vendidas a terceros, y en muchas ocasiones estamos dando los créditos y las parcelas a personas que no son de la provincia y no cuentan con vínculo laboral alguno.
Creo que el problema de la vivienda en la habana si era grave…. ahora con la emigración descontrolada que existe esta de terapia.. y sin una solución a corto plazo.
Gracias Profesor Juan Triana. Excelente artículo con una perspectiva invocando soluciones al sector inmobiliario. Coincido que solo produciendo materiales de construcción en grandes proporciones, lograremos disminuir el déficit, así como que será necesario para ello la inversión extranjera y nacional para lograrlo. Los subsidios en Cuba, se encargarán de facilitar la compra a los menos favorecidos económicamente.