|
Getting your Trinity Audio player ready...
|
La certificación catastral adquiere especial importancia en las operaciones inmobiliarias en Cuba, donde la nueva Ley General de la Vivienda y sus disposiciones complementarias establecen el marco normativo para la gestión y transmisión de los inmuebles.
Este documento acredita las características físicas y descriptivas de una propiedad y permite determinar su valor catastral, una referencia relevante para calcular el impuesto sobre la transmisión de bienes y herencias que corresponde a las operaciones de compraventa.
De acuerdo con la normativa descrita en el Reglamento de la Ley, el tipo impositivo aplicable es del 4 %. El cálculo se realiza sobre la base establecida para la transmisión del inmueble, expresada en pesos cubanos (CUP).
Por ello, conocer cómo se obtiene la certificación, cuánto cuesta y qué factores intervienen en la valoración del inmueble resulta fundamental para quienes desean vender o comprar una vivienda bajo la nueva normativa.
¿Quién puede solicitar la certificación catastral?
Las personas naturales, directamente o mediante sus representantes, pueden presentar la solicitud ante las direcciones municipales del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (INOTU).
Estas oficinas emiten certificaciones catastrales de parcelas, edificaciones y terrenos, tanto en zonas urbanas como rurales.
¿Cuánto cuesta y cómo se paga?
La expedición de la certificación catastral de inmuebles urbanos tiene un costo de 50 pesos cubanos, tanto para personas naturales como jurídicas.
En el caso de los inmuebles rurales, las tarifas oscilan entre 160 y 300 pesos cubanos, o más, en función de la cantidad de hectáreas.
El pago se realiza de forma electrónica a través de las plataformas Transfermóvil o Enzona.
¿Cuánto tiempo demora su emisión?
El plazo depende de que los datos del inmueble estén incorporados o no al Sistema Informativo del Catastro Nacional.
- Hasta siete días hábiles: cuando la información del inmueble ya consta en el sistema.
- Hasta 30 días hábiles: cuando los datos todavía no están incorporados.
Estos plazos están recogidos en el artículo 9 del Reglamento del Decreto-Ley de Organización y Funcionamiento del Catastro Nacional, según la modificación citada en la normativa.
¿Cuál es la vigencia de la certificación?
La certificación catastral tiene una vigencia de cinco años, contados a partir de la fecha de emisión, de acuerdo con el Reglamento de la Ley General de la Vivienda.
Los propietarios deben tener en cuenta este plazo al preparar los trámites relacionados con la transmisión de sus inmuebles.
¿Cómo se calcula el valor catastral de una vivienda?
El valor catastral resulta de sumar el valor del suelo y el de la construcción levantada sobre este.
Para calcular ambos componentes, se toma como referencia el valor por metro cuadrado y se multiplica por la superficie correspondiente, tanto en el caso del terreno como en el de la edificación.
La valoración contempla diferentes variables que pueden influir en el resultado:
- Ubicación y entorno: las características económicas y sociales de la zona, su grado de urbanización y la disponibilidad de servicios.
- Superficie: el tamaño del terreno y de las áreas construidas.
- Materiales de construcción: la calidad de los elementos empleados.
- Antigüedad: la fecha en que fue construida la edificación.
- Estado técnico: las condiciones de conservación del inmueble.
- Servicios disponibles: las prestaciones e infraestructuras con que cuenta la propiedad.
- Uso del inmueble: su destino y las características asociadas a este.
La combinación de estos factores permite establecer una valoración que refleje las características del inmueble y su ubicación.
¿Qué diferencia existe entre el valor real, el de mercado y el catastral?
En las operaciones inmobiliarias pueden distinguirse tres referencias: el valor real o contable registrado, el valor de mercado y el valor catastral.
El valor de mercado responde al precio que puede alcanzar una propiedad en función de las condiciones de oferta y demanda. El valor catastral, por su parte, se determina mediante los criterios y procedimientos establecidos en la normativa.
Según el planteamiento de la nueva regulación recogido en esta propuesta, el valor catastral guardará relación con el valor de mercado, sin superarlo. Esta relación supone un cambio relevante respecto al anterior concepto de “valor actualizado de la vivienda”, que podía quedar considerablemente por debajo de los precios observados en el mercado inmobiliario.
La diferencia entre ambas referencias es importante porque el valor que se tome como base imponible incide directamente en la cuantía del tributo que debe pagarse por la transmisión de la propiedad.
Si la nueva valoración catastral se sitúa por encima de la referencia utilizada anteriormente, el importe del impuesto también podría aumentar. El efecto concreto dependerá del valor asignado a cada inmueble y de la base impositiva que establezca la normativa aplicable.
Otro elemento relevante es que los valores catastrales de los inmuebles se publicarán en el sitio web del Catastro, lo que permitirá consultar públicamente esta información.
Nueva Ley de la Vivienda en Cuba: qué cambia, quiénes podrán comprar y cuáles son los límites
Un documento clave para las operaciones inmobiliarias
La certificación catastral no es solo un requisito documental. También permite comprobar la correspondencia entre la información registrada y las características físicas del inmueble, un aspecto importante para reducir discrepancias durante los trámites de compraventa.
Su obtención y actualización contribuyen a facilitar las gestiones notariales y registrales, además de aportar información necesaria para determinar el valor catastral de una propiedad.
Para propietarios y compradores, comprender cómo se calcula esa valoración resulta especialmente relevante por sus posibles efectos tributarios. El valor asignado al suelo y a la edificación puede incidir en el importe que se debe abonar al transmitir la propiedad.
Por tanto, antes de formalizar una operación inmobiliaria, conviene verificar la vigencia de la certificación, comprobar los datos del inmueble y conocer la valoración catastral que se utilizará en los trámites correspondientes.
