La prenda y la hipoteca, garantías reales

Este 23 de noviembre entró en vigor en Cuba el Decreto Ley 14/2020 “De la prenda y la hipoteca”, que modifica los artículos 270 al 277 y 288 del Código Civil, y deroga el Decreto-Ley 214 de fecha 24 de noviembre de 2000.

Las principales novedades de la normativa jurídica están dadas por la modificación a formas de garantías reales, que ya existían en nuestro ordenamiento, pero eran escasamente empleadas, como la prenda y la hipoteca.

En el ámbito jurídico, se entiende por “garantía” cualquier mecanismo que permita reforzar o facilitar las posibilidades del acreedor de hacer efectiva la deuda. Estas pueden ser reales o personales. Una garantía personal es, normalmente, la incorporación de una persona distinta del deudor, que se obliga a pagar la deuda en caso de que el obligado no lo haga. Dentro de ellas está el aval o la fianza.

Se considera “garantía real” al mecanismo que refuerza la posición jurídica del acreedor en una relación obligacional, mediante la afección específica de un bien (o de un conjunto de bienes) a su cumplimiento, mediante la constitución de un derecho real.

O sea, no se trata de una persona que garantice que el deudor cumplirá, sino que un determinado bien, o un conjunto de bienes, quedan directamente vinculados al pago de la deuda, de modo que si el deudor no paga, el acreedor puede despojarle del bien gravado o exigir su inmediata venta, según los casos.

Estas figuras jurídicas tienen su origen en el Derecho Romano y han evolucionado hasta la actualidad con el desarrollo económico y social de la humanidad.

La aparición de las garantías reales marca una etapa decisiva en la historia del crédito, ya que solo ellas son susceptibles de dar al acreedor una seguridad completa.

Novedades del Decreto Ley No. 14

En relación con la prenda, se prevé la posibilidad de otorgarla no solo sobre bienes muebles, sino también sobre bienes inmateriales, o sea derechos, acciones o bienes de propiedad intelectual.

Además, se dispone que las organizaciones superiores de dirección empresarial, las empresas estatales, las sociedades mercantiles de capital totalmente cubano y las modalidades de inversión extranjera pueden usar como prendas sus bienes y derechos, previa autorización del Consejo de Ministros.

Sobre la hipoteca también se extiende su uso a otros actores económicos. Recordemos que con anterioridad solo se concebían como sujetos las personas jurídicas dedicadas a la inversión inmobiliaria y las entidades financieras de créditos con autorización del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros.

A partir de la entrada en vigor del Decreto Ley No. 14 pueden constituir hipotecas sobre bienes inmuebles u otros derechos reales con que cuenten, con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales crediticias contraídas, las organizaciones superiores de dirección empresarial, las empresas estatales, las sociedades mercantiles de capital totalmente cubano y las modalidades de inversión extranjera.

En todos los casos, se otorga derecho preferente al Estado para adquirir títulos hipotecarios por el pago de su valor, así como preferencia al acreedor hipotecario para cobrar al constituirse la hipoteca. Este aspecto resulta complejo debido a la carencia de un Reglamento en donde se defina claramente el procedimiento, pues quedan interrogantes que no encuentran respuestas, obligándonos a recurrir de manera supletoria a la antiquísima Ley Hipotecaria de fecha 14 de julio de 1893 y a su Reglamento.

Garantías reales según el ordenamiento jurídico cubano

El Código Civil cubano, Ley No. 59 de fecha 16 de julio de 1987, en su Capítulo III, Título I, Libro III, artículo 266 se limita a mencionar distintas formas de garantía, sin realizar una clasificación sobre ellas. De tal forma, las garantías reales que regula la legislación cubana son la prenda, la hipoteca, la autorización de descuentos, el anticipo y la retención.

La prenda se regula a partir del artículo 270.1 del mencionado código y dispone que el derecho de prenda faculta al acreedor a satisfacer su crédito con preferencia respecto a cualquier otro acreedor con cargo al valor de un bien mueble recibido del deudor.

Una de las diferencias doctrinales reconocidas entre la prenda y la hipoteca es la transferencia de la posesión que existe en la primera a favor del acreedor prendario.

Sin embargo, el Código Civil autoriza de manera excepcional, en el apartado 2 del referido artículo, a que la prenda pueda constituirse sin desposesión a favor de entidades estatales de crédito.

Por ello, la prenda se puede clasificar en prenda con desposesión, que es la forma normal de constitución de esta garantía, y la prenda sin desposesión, que es una forma excepcional de constitución, ya que solo podrá establecerse esta forma a favor de entidades estatales.

En el supuesto de la prenda sin desposesión, el deudor puede usar los bienes según su destino o cambiarlos de lugar con el consentimiento del acreedor. Sin embargo, no sucede del mismo modo en la prenda con desposesión. En este caso, el acreedor no puede usar los bienes que recibió en prenda y está obligado a conservarlos en forma adecuada y a responder por su pérdida o deterioro frente al deudor si no prueba que ocurrió por culpa de este.

En cuanto a la forma, se regula que debe siempre hacerse de forma escrita. La norma dispone además, en el artículo 273, una serie de elementos que debe llevar dicho documento tales como el nombre y domicilio de las partes, la descripción del bien, la estimación de su valor expresada en dinero, el lugar donde se encuentra, la obligación garantizada en prenda y por último, el término de su vencimiento.

Es preciso señalar que no pueden ser objeto de prenda los bienes inembargables. Es ilógico asegurar una obligación contractual preexistente con un bien que posteriormente no se pueda enajenar en el supuesto de que el deudor incumpliera.

La enajenación es otro derecho que la ley le concede al acreedor en el caso de que el deudor no haya pagado su crédito. Esta operación deberá realizarse mediante subasta pública. Luego de enajenado el bien, se entregará al deudor el producto de la venta, descontándole el importe de su deuda y el de los gastos causados.

Si la prenda se constituyó a favor de una entidad estatal, se hace efectivo el pago de la deuda a través de la enajenación de los bienes objeto de prenda a otras entidades estatales o cooperativas por el valor que tengan en ese momento.

Sobre la hipoteca, el Código Civil Cubano es parco, solo se limita a mencionarla. En su artículo 288 reconoce dos tipos de hipoteca: hipoteca sobre naves y aeronaves, solo enunciándolas y dejando su regulación a posteriores disposiciones especiales.

En el año 2000 entra en vigor el Decreto-Ley 214, de fecha 23 de noviembre, como norma complementaria al Código Civil cubano. Esa disposición normativa introdujo en nuestra legislación la posibilidad de constituir hipotecas sobre bienes inmuebles propiedad de empresas y entidades económicas con personalidad jurídica propia, existentes en Cuba y cuyas actividades estuvieran dirigidas al desarrollo del país.

A pesar de que este representó un paso de avance debido a la carencia legislativa nacional con respecto al tema, mantuvo limitaciones importantes, pues solo se conciben como sujetos las personas jurídicas dedicadas a la inversión inmobiliaria y las entidades financieras de créditos con autorización del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros.

Con posterioridad, entró en vigor el Decreto-Ley No. 289 del 2011, que regula lo referente al otorgamiento de crédito a las personas naturales y otros servicios bancarios. En él se menciona la prenda y la hipoteca como garantías reales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones. Es necesario precisar que solo pueden constituirse a favor de instituciones financieras, y sobre inmuebles, que pueden ser: viviendas ubicadas en zonas destinadas al descanso y veraneo y solares yermos.

La nueva regulación de la prenda y la hipoteca

El Decreto No. 14 permite vislumbrar una ampliación en la utilización de la prenda por las personas naturales y jurídicas en el marco de sus relaciones económicas, así como el uso de la hipoteca inmobiliaria en nuevos escenarios.

Todo ello puede consolidar la credibilidad de las relaciones económicas nacionales e internacionales de nuestro país y puede propiciar, en sentido general, el incremento de la inversión extranjera.

No obstante, el camino es a la vez largo y angosto. La formulación, aunque oportuna, sobre las garantías reales en Cuba, aún no asegura la efectiva protección de los sujetos y las partes contratantes, dejando lagunas jurídicas sobre temas de forma y contenido que en la práctica jurídica deben evaluarse, con vistas a futuras modificaciones legislativas.