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El pasado 5 de mayo de 2026 fueron publicadas las nuevas leyes de Migración y Extranjería, aprobadas por la Asamblea Nacional en julio de 2024 y que entrarán en vigor a partir de noviembre de 2026. El nuevo marco introduce cambios en la relación entre residencia, arraigo, patrimonio e inversión, con implicaciones tanto para los cubanos residentes en el exterior como para los extranjeros que viven o pretenden establecerse en Cuba.
No obstante, para responder a la pregunta que muchos se hacen desde la publicación de esas normativas, sobre quién puede comprar un inmueble en Cuba, hay que mirar más allá de la legislación migratoria, pues las normas específicas en materia de vivienda también juegan un rol fundamental en este contexto.
Aunque aún no se ha publicado la versión final de la nueva ley aprobada por la Asamblea Nacional a finales de julio, el régimen de propiedad de la vivienda tiene sus propias especificidades.
El artículo 2 de la Ley 65, “Ley General de la Vivienda” vigente, establece hoy que, cuando la legislación se refiere a particulares o personas naturales, comprende a los ciudadanos cubanos con domicilio en Cuba y a los extranjeros con residencia permanente en el país.
Esto significa que un extranjero que se encuentre en la isla como turista o que tenga una residencia temporal no queda habilitado, por esa condición, para comprar cualquier inmueble en el país.
La situación cambia, sin embargo, cuando se trata de determinadas modalidades inmobiliarias contempladas por la legislación para extranjeros, como es el caso de la categoría migratoria del residente de inmobiliaria.
¿Qué es un residente de inmobiliaria?
La Ley 171, “De Migración”, incluye al residente de inmobiliaria entre las clasificaciones migratorias de los extranjeros residentes en Cuba, junto con los residentes temporales, humanitarios, provisionales y permanentes.
La Ley 173, “De Extranjería”, por su parte, precisa en su Artículo 44 que esta categoría comprende a los extranjeros propietarios o arrendatarios de viviendas ubicadas en complejos inmobiliarios o construcciones independientes destinadas a esos fines, así como a sus familiares extranjeros que residan en esos inmuebles.
El reglamento precisa además que esas viviendas deben estar en complejos o construcciones destinados a estos fines y administrados o gestionados por entidades estatales.
La existencia de esta categoría no significa que cualquier extranjero que compre una vivienda particular obtenga automáticamente una residencia en Cuba. Para ello, el inmueble debe encontrarse dentro de una modalidad contemplada por la normativa y la propiedad o el arrendamiento, lo cual constituye la base para solicitar la clasificación migratoria correspondiente.
Entonces, ¿puede un extranjero comprar una casa en Cuba?
No existe una autorización general para que cualquier extranjero pueda comprar cualquier vivienda privada en Cuba.
La legislación migratoria reconoce expresamente a extranjeros que son propietarios de determinados inmuebles y establece para ellos la categoría de Residente de Inmobiliaria. De hecho, el Reglamento de la Ley de Extranjería contempla entre los documentos necesarios para solicitar esta clasificación el título de propiedad de la vivienda o el contrato de arrendamiento correspondiente.
Para aclarar el alcance de estas disposiciones, OnCuba consultó al especialista en Derecho y actualmente representante y asesor de empresas extranjeras en Cuba, Carlos Tejeiro.
En su lectura de las nuevas normas, el extranjero interesado en obtener esta categoría debe primero ser propietario o arrendatario de una vivienda que reúna las condiciones establecidas por la legislación. “Ser residente inmobiliario no te permite comprar vivienda, sino al revés”, explica Tejeiro. “Ser primero propietario o arrendador es lo que te permite, como uno de los requisitos, solicitar la categoría de residente inmobiliario.”
Según el experto, la nueva categoría migratoria no abre por sí misma el mercado de viviendas privadas a todos los extranjeros. Las operaciones dirigidas a este sector estarían vinculadas a complejos inmobiliarios o construcciones independientes destinados a vivienda, a través de las entidades autorizadas para gestionarlos.
“Mi opinión es que las inmobiliarias autorizadas a vender o arrendar a extranjeros tienen sus procedimientos, y solo venderán o arrendarán a aquellos extranjeros que no representen un problema de seguridad nacional para el país (no terroristas, traficantes, convictos, declarados indeseables, expulsados, etc.). El extranjero con residencia permanente sí se equipara en todos los derechos y deberes al ciudadano cubano, por lo tanto, este tipo de extranjero sí puede comprar viviendas en Cuba sin más limitaciones que las que tienen los propios cubanos”, aclara Tejeiro.
¿Qué necesita un extranjero para solicitar la residencia inmobiliaria?
Entre los requisitos establecidos por el reglamento, enfatizados por Tejeiro, se encuentran:
- Ser propietario o arrendatario de una vivienda comprendida dentro de un complejo inmobiliario o construcción independiente destinada a esos fines y administrada o gestionada por una entidad estatal.
- Presentar un pasaporte válido y la visa, cuando corresponda.
- Contar con los permisos correspondientes si pretende realizar actividades laborales o profesionales o de negocios en Cuba.
- Demostrar solvencia económica mediante el depósito en una sucursal bancaria en territorio cubano de 1000 dólares estadounidenses, euros u otra moneda libremente convertible por cada persona que vaya a residir con él, en los términos establecidos por la normativa.
La solicitud debe acompañarse además de la documentación correspondiente al inmueble: el título de propiedad cuando se trate de un propietario o el contrato de arrendamiento en el caso de un inquilino. El reglamento contempla un plazo de hasta 90 días hábiles para la instrucción y conclusión del expediente.
¿Se puede comprar un inmueble para montar un negocio?
Consultado sobre si la Residencia de Inmobiliaria puede utilizarse para la adquisición de inmuebles destinados a negocios, Tejeiro aclaró que la categoría está vinculada a viviendas, no a cualquier tipo de propiedad inmobiliaria.
La normativa se refiere específicamente a la compra o el arrendamiento de viviendas situadas en complejos inmobiliarios o construcciones independientes destinadas a esos fines. Por tanto, explica, se trata de inmuebles destinados a vivir o residir, no de una autorización general para adquirir propiedades con el objetivo de abrir un negocio.
Esto no significa que un extranjero no pueda desarrollar actividades empresariales o realizar inversiones inmobiliarias bajo otros marcos jurídicos, pero esas operaciones son distintas a la categoría de Residente de Inmobiliaria.
¿La Residencia de Inmobiliaria equivale a una residencia permanente?
La legislación distingue entre las distintas clasificaciones migratorias. El Residente de Inmobiliaria es un extranjero residente cuya permanencia está vinculada a las condiciones previstas específicamente para esa categoría. La residencia permanente, en cambio, está concebida para extranjeros admitidos para establecer su domicilio permanente en Cuba.
La nueva normativa contempla determinadas vías para que extranjeros con otras clasificaciones puedan solicitar posteriormente la residencia permanente. Entre ellas aparece el supuesto de haber residido en Cuba durante más de cinco años bajo alguna de las clasificaciones migratorias de residente y contar con Residencia Efectiva Migratoria en el momento de la solicitud, además de otros supuestos relacionados con vínculos familiares y determinadas condiciones profesionales o de interés para el Estado.
En nuestra consulta, Tejeiro llamó la atención además sobre una zona de posible ambigüedad en las nuevas normas: la figura del residente provisional, concebida para extranjeros que se encuentran en proceso de obtener la residencia permanente.
“Técnicamente es aquel extranjero que está en el proceso para obtener la residencia permanente; es un proceso que dura hasta un año. En este sentido, las normas son ambiguas porque la Ley de Extranjería regula que este tipo de residente se equipara a los ciudadanos cubanos (art. 27.1); pero luego el Reglamento de la ley no lo regula así, solo reconoce a los residentes permanentes en igualdad de derechos y obligaciones a los ciudadanos cubanos (art. 182), y este último es el criterio que sigo porque un residente provisional puede que no llegue finalmente a ser residente permanente, pues su solicitud puede ser denegada”, señala el experto.
¿Qué es la Residencia Efectiva Migratoria?
La Residencia Efectiva Migratoria es una condición migratoria relacionada con el arraigo y la permanencia efectiva en Cuba.
Según explicó a Cubadebate el primer coronel Mario Méndez Mayedo, jefe de la Dirección de Identificación, Inmigración y Extranjería del Ministerio del Interior, se considera residencia efectiva la permanencia durante la mayor parte del año anterior en el territorio nacional. La normativa establece como referencia la permanencia de 180 días o más y contempla también la posibilidad de acreditar arraigo mediante otros elementos. Entre esos elementos pueden figurar vínculos familiares, laborales, económicos y patrimoniales. Tener una propiedad puede contribuir a demostrar arraigo para determinados efectos migratorios, pero la Residencia Efectiva Migratoria no crea por sí misma el derecho a adquirir una vivienda.
¿Qué cambia realmente con las nuevas leyes?
Las leyes de 2026 no crean desde cero la relación entre propiedad inmobiliaria y residencia de extranjeros. La categoría de Residente de Inmobiliaria ya estaba contemplada en la normativa cubana anterior.
Lo que hace el nuevo marco es incorporarla a una reorganización más amplia del sistema migratorio, precisar sus condiciones y vincularla con un esquema más detallado de categorías de residencia.
También introduce expresamente la Residencia Efectiva Migratoria y amplía los elementos que pueden ser considerados para acreditar arraigo.
Por eso, el cambio no debería resumirse como una apertura general del mercado inmobiliario cubano a los extranjeros, de momento. Es más preciso hablar de una reorganización del régimen migratorio que reconoce y desarrolla determinadas relaciones entre propiedad o arrendamiento de inmuebles y residencia.
¿Y los ciudadanos estadounidenses?
Según la Oficina de Control de Activos Extranjeros del Departamento del Tesoro de Estados Unidos (OFAC), las personas sujetas a la jurisdicción estadounidense generalmente no están autorizadas a comprar o arrendar bienes inmuebles en Cuba, salvo que exista una autorización aplicable.
No obstante, OFAC contempla algunas excepciones. Entre ellas figuran determinadas entidades estadounidenses autorizadas a establecer presencia física o empresarial en Cuba y ciertos empleados de esas entidades autorizados a domiciliarse en la isla. Los viajeros autorizados pueden también alquilar alojamiento durante el período de su viaje, pero esa autorización no permite conservar la propiedad después de abandonar Cuba.
Por tanto, para una persona sujeta a la jurisdicción estadounidense, cualquier operación inmobiliaria requiere revisar tanto la legislación cubana como las regulaciones estadounidenses aplicables.
¿Y la nueva Ley de la Vivienda?
La actualización del marco migratorio coincide con otro proceso legislativo que puede resultar decisivo para responder a la pregunta sobre quién puede o no comprar una vivienda.
La Asamblea Nacional aprobó el 30 de julio de 2026 una nueva Ley de la Vivienda. Sin embargo, hasta el momento de elaboración de este texto, la versión final de la norma no ha sido publicada. Entre las novedades de la normativa figuran el reconocimiento del derecho de las personas naturales a poseer hasta dos viviendas en propiedad, además de una destinada al descanso o veraneo, y elimina la confiscación de inmuebles por salida definitiva del país.
Se espera que el nuevo texto se aboque fundamentalmente a la mitigación de la crisis habitacional que existe en la isla, con un déficit de 800 mil viviendas al que se pretende dar respuesta, entre otras estrategias, con la apertura del sector inmobiliario a la iniciativa privada.
El propio Tejeiro advierte que el análisis de las posibilidades inmobiliarias para extranjeros no puede cerrarse únicamente con las leyes de Migración y Extranjería. El experto señaló que las posibilidades relativas tanto a inmuebles destinados a vivienda como a aquellos destinados a negocios deberán completarse con la futura Ley de la Vivienda y con otras normas relacionadas con inversiones y negocios inmobiliarios que se encuentren pendientes.
Entonces, ¿puede un extranjero comprar una propiedad en Cuba?
El régimen general de compraventa de viviendas entre particulares reconoce como sujetos a los ciudadanos cubanos con domicilio en Cuba y a los extranjeros con residencia permanente. Al mismo tiempo, la legislación contempla modalidades inmobiliarias específicas en las que pueden existir extranjeros propietarios o arrendatarios y, a partir de esa relación con el inmueble, solicitar la clasificación de Residente de Inmobiliaria.
La consulta realizada a Carlos Tejeiro permitió precisar que no es la Residencia de Inmobiliaria la que habilita al extranjero a comprar una vivienda. En las modalidades contempladas por las nuevas normas, se necesita ser previamente propietario o arrendatario de un inmueble que reúna las condiciones establecidas; es uno de los requisitos para solicitar esa clasificación migratoria.
La Residencia Efectiva Migratoria, por otra parte, sirve para acreditar permanencia y arraigo y puede tomar en cuenta vínculos patrimoniales, pero no constituye por sí misma una autorización para comprar una vivienda.
Así, el nuevo marco hace más explícita la relación entre patrimonio, arraigo y residencia, mientras mantiene diferencias entre el régimen general de vivienda, las modalidades inmobiliarias específicas para extranjeros y las distintas categorías migratorias.
Con la aprobación del texto íntegro de la nueva legislación de vivienda y las normas que terminen de definir las posibilidades de inversión y adquisición de inmuebles en Cuba, otros escenarios podrán presentarse en el horizonte cercano.
