Se vende esta casa

Oscar G. heredó de sus padres un lujoso apartamento en el skyline de La Habana. Cuando salía al balcón veía el mar y respiraba los alisios frescos y salinos provenientes del Atlántico. A fines de los 90 comenzó a arrendar una habitación por la izquierda. Luego, ya entrado los 2000, dos por la derecha.

Como en el cuento cortazariano, él, su esposa y su hijo fueron cediendo espacio hasta comprimirse en el llamado cuarto de criados, con su diminuto baño y su calurosa ubicación trasera que hubo que climatizar. El dinero no era un problema. Se permitían ciertos lujos en los veranos –una semana en Varadero, otra en los cayos–, pero cuando regresaban a casa lo hacían a una jaula de oro. Resistieron años en esa lucrativa celda. Pero el hijo creció y quiso casarse. Entonces resolvieron cambiar las cosas.

Aprovechando la liberalización del mercado inmobiliario que tuvo lugar en 2011, vendieron el apartamento para comprar dos. Uno como vivienda de familia, el otro para alquiler a turistas. Después de invertir en el segundo el excedente de la transacción y en un año hacerlo competitivo para el standard del mercado de renta –gama media– las autoridades detuvieron las licencias.

Ya retirado de su profesión de ingeniero y sin fondos para nuevos proyectos, Oscar G. no soportó la espera. Vendió el apartamento. Con el dinero, su hijo, igual de ingeniero, está cavilando comprar un auto y ponerse a botear.

Una burbuja sobre púas

El parón de Trump a la ola de estadounidenses a Cuba y la suspensión de nuevas licencias para arrendamiento, entre otras tantas, es una sinergia no pactada que está desinflando la burbuja inmobiliaria privada que había tomado aires pujantes, sobre todo después de que Barack Obama, hacia el final de su segundo mandato, ampliara las licencias para viajar a la llamada isla prohibida, lo cual disparó los arribos.

El boom borró la frontera entre las fases alta y baja de la industria hotelera, empoderando a su vez al sector privado, que no ahorró en audacias, y viabilizando la estrategia de Obama: expandir una clase media anillada en el ecuador del sistema, que legitime un modelo disruptivo de éxito y acumulación.

La Habana recibe primeros vuelos regulares de los Estados Unidos

En la navidad de 2016, tanto el hospedaje estatal como el particular, estaban copados. “La Habana colapsó”, recuerda Yovanni Cantillo, corredor de bienes raíces.

“En 2016, 284,937 ciudadanos estadounidenses visitaron Cuba, para un crecimiento del 74 por ciento en comparación con 2015”, contabilizaba en su cuenta de Twitter Josefina Vidal, la entonces jefa de la dirección de Estados Unidos de la cancillería cubana.

Anticipándose a las esperadas contramedidas de Donald Trump, en vigor desde noviembre pasado, unos 285,000 estadounidenses llegaron de enero a mayo de 2017 a Cuba, libando los mojitos que ofrecen los bares particulares de la Isla y hospedándose, muchos de ellos, en habitaciones de arriendo, que suman más de 22,000 en todo el país.

Para Yovanni Cantillo, de alguna manera, esa fiesta terminó. O, al menos, apagaron la música. Por efecto rebote, el negocio inmobiliario ha sido impactado. Para mal.

“Sabemos que las ventas en el sector prácticamente se paralizaron en un 50 por ciento en la ciudad”, sostiene Cantillo, dueño de la inmobiliaria privada La Isla, cuya casa matriz radica en El Vedado, a unos metros del cementerio Colón.

Para este emprendedor, después de una “dinámica muy creciente”, la caída en las compraventas se explica por el efecto combinado del congelamiento de las licencias y las tijeras al turismo estadounidense.

Un factor soslayado por Cantillo fue el punto final por la administración Obama de la política de pies secos-pies mojados, que incentivó el flujo migratorio transfronterizo protagonizado por miles de cubanos a través del continente entre 2014 y 2017.

El fenómeno, que terminó generando una crisis regional compartida por siete países, disparó las ventas de inmuebles en la Isla para costear las peligrosas rutas clandestinas que tenían por término la frontera mexicano-estadounidense.

Anunciados al por mayor con el reiterado “Se vende esta casa”, los avisos sobre diversos soportes iban desde la rústica caligrafía hasta la impresión digital.

Expectativas y diferencias

Pese a un “escenario que sigue prácticamente igual… las ventas han comenzado a recuperarse” afirmó Cantillo, atribuyendo una reanimación de 25 por ciento a las expectativas levantadas por el relevo generacional de la dirigencia política de la nación, ocurrido en abril último. “Las personas tienen la esperanza de que las licencias saldrán pronto”.
La inmobiliaria La Isla, que no es la única en el mercado doméstico que se dedica a tales fines, ofrece servicios de gestión y asesoramiento de compraventa de viviendas y luego cobra un porciento por las operaciones exitosas.

Sus oficinas están climatizadas, posee medios de transporte para mover a los interesados hacia las propiedades en juego y un banco de datos, acompañados de gráfica, que los clientes pueden revisar en las computadoras de la firma.

“Visitamos propiedades que realmente dan pena por el estado constructivo, por las condiciones en que viven las personas. Y visitamos propiedades que ciertamente tienen un confort y que nos dan la medida de que existen clases y diferencias y que lógicamente el mercado va delimitando zonas”, explica Cantillo, mencionando el término “que nos puede chocar” de segregación habitacional.

Un mercado imperfecto

“La Habana tiene brutales segregaciones socio-espaciales porque va a cumplir 500 años. No hay forma de borrar la historia”, considera el economista urbano Ricardo Núñez.

Analista económico del Plan Maestro del Centro Histórico de La Habana y oficial para el PNUD en el área de Desarrollo Humano Local, Núñez asume que “el actual mercado inmobiliario es muy imperfecto… porque falta mucha información”.

Pese a ciertos avances, “entre ellos los esfuerzos que han hecho los actores no estatales, hay flujos de información que todavía no son suficientes para que haya un consenso colectivo”.

Atornillado a una suerte de espiral especulativa – “parcial, pero especulativa” –, esclarece Núñez, el mercado inmobiliario cubano gira en torno a un stock habitacional que no crece, dado que los programas de construcción de viviendas avanzan a cuentagotas y el déficit habitacional del país hasta finales de 2016 era de unas 800,000 viviendas, según datos del Ministerio de la Construcción.

En 2014, el 40 por ciento de las más de 3 millones de viviendas del fondo habitacional cubano estaba en mal estado. La ciudad más afectada es La Habana, con un déficit de 206,000 viviendas, seguida de Holguín y Santiago de Cuba.

“Lo cierto es que hay una distorsión en los precios y los valores actuales. Mientras no haya la entrada de un stock habitacional renovado, creo que esa espiral seguirá”, vaticinó Núñez.

Doctor por la Universidad Erasmus, Holanda, en Ciencias de Gestión, teniendo como línea principal de trabajo las ciudades y sus análisis económicos, Núñez concede que este mercado imperfecto, como insiste en llamarle, “está permitiendo una bolsa de valores de suelo y de propiedades en La Habana”.

Y ciertamente, cuando se consultan las webs dedicadas a clasificados, se comprueba el sube y baja de los precios de las viviendas, en una dinámica mareante para los eventuales compradores apenas acostumbrados a los vaivenes bursátiles.

“Hay páginas web donde aparece la mapificación y se juega con esos atributos, cerca de parques, avenidas, sistema de transporte, o la datación de las propiedades. Las de antes del 59 tienen más valor, pero no las de viga y losa. Se están configurando los imaginarios donde se gana más y donde se pierde más en la ciudad en términos de ubicación. Este mercado empieza a tener valor socio-espacial,” adelanta Núñez.

Incubando gentrificación

“Creo que la gentrificación no es un problema muy grande en Cuba, dado que la estructura de la propiedad está muy atomizada, con 84 por ciento de propietarios de viviendas, una de las cifras más altas del mundo, y con la limitación de una vivienda por persona”, estima el doctor germano Erich Trefftz, graduado de economista en Berlín con la tesis Políticas habitacionales en Alemania después de la reunificación.

La gentrificación, del inglés, gentrification, es un proceso de transformación urbana en el que la población original de un sector o barrio deteriorado y con pauperismo es progresivamente desplazada por otra de un mayor nivel adquisitivo a la vez que se renueva.

Aplatanado por más de treinta años de residencia en la Isla, Trefftz exhibe un doctorado de la CUJAE sobre arquitectura. El tema de sus pesquisas se titula La problemática de la vivienda en los barrios céntricos de la capital y problemas económico-financieros ilegales, un perspicaz estudio acerca de un universo conflictivo, que fue tutoriado por el arquitecto y escritor, ya fallecido, Mario Coyula.

“En la zonas más valorizadas o más céntricas o más aptas para el turismo todo lo que se puede transformar es transformado”, avisa Trefftz y describe cómo en el perímetro del Consejo Popular Catedral, en La Habana Vieja, prácticamente no hay viviendas en la planta baja que escapen a su conversión “en comercios de lo que sea”.

Según el investigador, a partir de la apertura de pequeños negocios, “la cantidad de remesas casi se ha triplicado y no sé hasta qué punto se puede decir que eso es capital extranjero que entra al país”.

Remesas y mantequilla

Básicamente mediante ese flujo monetario, emitido desde una emigración cada día más implicada en los proyectos privados en la Isla, han florecido bares, restaurantes, cafeterías, alojamientos, servicios digitales, galerías de arte, mercadillos de antiguallas y suvenires; cicerones bilingües y hasta una flota de rutilantes descapotables antediluvianos, la mayoría convertidos para la ocasión a una velocidad y terminado propios de una industria.

Tal dinámica, indica Trefftz, “ha creado también una nueva clase media”, que cuenta con más recursos financieros y demandas de consumo, ante “una oferta de bienes muy estática que ha creado en muchísimos renglones de la economía estrecheces y burbujas especulativas”.

De acuerdo con el especialista alemán, alrededor de 1 millón de núcleos receptores de remesas, con mensualidades por sobre la media, “quiere comer mantequilla, pintar y rehabilitar sus casas”, lo que se “contrapone con una oferta estática a la población que no ha cambiado en los últimos años”, atizada por una escasez de divisas del Estado, lo cual provoca “que muchísimos productos desaparezcan en mercados grises y negros”.

Recanalizar el flujo de remesas, para convertirlas en un mecanismo eficiente, es una necesidad del país, acota el economista Núñez.

Citando experiencias internacionales como las de Hungría, Irlanda y El Salvador, el experto propone crear un banco nacional de remesas, que derive en “una fuente de financiamiento que se use con otra lógica”.

El valor del suelo, ¿una incógnita?

El Estado cubano, que en los 90 comenzó a crear inmobiliarias para el sector empresarial, tanto local como foráneo, en barrios capitalinos de gran valor socio-espacial, aún no ha dispuesto una ley general de suelo, tampoco inmobiliaria.

El pasado año, el ministerio de Finanzas y Precios renovó la lista de costes de suelo en el sector A de la Zona de Desarrollo Especial de Mariel, derogando la anterior normativa de 2014. Asimismo, elevó los valores mínimos del metro cuadrado en el resto de la superficie de la mayor apuesta de inversión extranjera en el país, levantada principalmente con capitales brasileños.

La disposición del MFP ordena que los “valores mínimos del suelo en propiedad aprobados son referencia obligatoria para el cálculo del valor del suelo en derecho de superficie o usufructo, en cada negociación”.

Salvo en Mariel, detrás del mercado inmobiliario perceptible se mueve un mercado fantasma: el mercado del suelo.

“La percepción es que el suelo es como el aire, todo el mundo dispone de él, y realmente no es así”, aclara el sociólogo Carlos García Pleyán.

Cálculos realizados por este veterano experto en planificación física, dan cuenta de que en los últimos siete u ocho años ha habido un promedio de transacciones de viviendas de unas 50,000 anuales. Eso significa, con un precio promedio de viviendas de 25,000 dólares, un volumen de dinero de 8,000 millones de dólares. “Mucho más que las remesas y que lo que entra por turismo”.

“¿Y cuando uno compra o vende, está vendiendo o comprando el suelo?, se pregunta Pleyán, quien hace un cuarto de siglo integró un equipo que redactó un anteproyecto de ley de suelo “que se ahogó o lo ahogaron por el camino”.

Ricardo Núñez, por su parte, admite que el “suelo está repercutiendo en las propiedades que se transaccionan”, pero todavía es un tráfico bajo, porque “la ciudad está estancada”.

Buscar armonías

El experto en planificación urbana pide armonizar los enfoques a corto, mediano y largo plazos de los diversos actores, tanto públicos como privados, para lograr una “economía virtuosa”. De lo contrario, advierte, será un diálogo de sordos y permanecerá “una sumatoria de distorsiones”.

“Hay que crear nuevos actores para la vivienda, entre ellos, las cooperativas”, que construyan “con calidad habitacional, porque hay que hacer ciudades, no hay que hacer viviendas… Si vamos a hacer viviendas estamos destruyendo esta fantástica Habana”, alerta Núñez, quien junto al resto de las fuentes citadas participó en Último jueves, el foro mensual de debate público de la revista Temas.